任意売却支援

任意売却を進める為に必要なA・B・C

【Aプランのご提示】

お客様より、状況をお聞きし正確に現状を把握した上でお客様に有利な最善のプラン・解決方法をご提案します。お客様により有利な任意売却を進める為には充分な計画が必須です。当社の専門チームが最良のプランをご提案します。

【B関係者との信頼関係】

任意売却は債権者、債務者、保証会社、保証人等、関係者が多ければ多い程、それぞれの思惑が交差します。よって、中心となって取りまとめる人間が非常に重要になります。当社の知識と経験がお力になります。

【C不動産の市場価格】

正確な不動産の市場価格を把握するために当社独自の不動産査定システムにて対象不動産の現在の価格を算出します。尚、査定書は無料にてご提供させて頂きます。

任意売却の仕組みとメリット

【融資における抵当権・根抵当権の仕組みとは？】

個人・企業が不動産を購入する際、多くは銀行等の金融機関が提供する各種不動産融資を利用する事になります。この時、お金を貸す側は、融資の対象となる不動産（土地・建物）に抵当権又は根抵当権を設定してます。ここでは抵当権について取り上げます。

抵当権とは、債務者が金融機関からお金を借りる際、返せなくなった時の為にお金の代わりとなる土地や建物をあらかじめ担保として設定する事。債務が弁済されない時、債権者（金融機関）が優先的にその担保で貸したお金を回収できるようにした権利の事（分かりやすく表現をすると借金のカタに相当する）を言います。
抵当権が設定されている不動産の場合、ローン残高より高値で売却する事が出来るのあれば、何の問題もありません。
問題なのはローン残高が売却金額を下回る場合です。これまでは残りを一括返済しない限り、売却する事は難しいとされてきました。
しかし任意売却であれば、債権者（金融機関）との合意を得る事でローンを残したまま抵当権を解除する事が可能になります。債権者が担保物件を差し押さえ、競売の申し立てを行い、低額で処分されてしまう前に手を打つ事が大切です。

何故任意売却は競売に比べて良い解決策なのか？

引っ越し代がもらえると聞いているが実際はどうなるのか？

全てのケースにおいて、必ず引越し費用を受け取れるとは限りません。
但し、債権者（金融機関）と任意売却コンサルタントとの信頼度合や交渉次第によって、認めてもらえる可能性が高くなっています。
なぜなら、融資の返済が困難になった債務者に経済的な余裕が無い事を、多くの債権者は熟知しているからです。引越し費用の捻出は、債権者の厚意により成り立つ事。100％ではないかもしれませんが、経済的理由等の大義名分が明確であれば、売却代金の中から一部を引越し代にあてる事にも前向きに応じてくれます。丁寧な対応・交渉力が大切です。

任意売却にかかる費用は？デメリットはないのか？

任意売却をする場合、費用は掛からないのか？後から別の形で必要になってくるのではないか？
債務者にとっては、少しでも費用をかけたくないところです。
また、メリットばかりが目につくけれども、デメリットはないのだろうか？とても気になる２点について、ご説明いたします。
当、任意売却支援センターでは、最初の電話による相談時点から任意売却の手続きが完了するまで、諸費用の全ては対象物件の売却代金から配分される決まりになっています。※相談料を請求される業者もありますのでご注意ください。

• ●面談を含む相談料（コンサルティング費）
• ●物件の販売に掛かる費用
• ●差し押さえ解除費用
• ●専任媒介契約書作成費用
• ●仲介手数料
• ●滞納管理費用
• ●物件調査や債権者との交渉に掛かる費用
• ●抵当権の抹消費用
• ●修繕積立金（マンションの場合）
• …等

次に任意売却のデメリットについて

任意売却は競売を回避する有効策として多くのメリットを有しています。しかし、デメリットが皆無という訳ではありません。任意売却を進める上での心構えとして多少のリスクがある事も理解しておく必要があるでしょう。

• 任意売却 は、正常な返済状況では交渉ができない為、あえて数カ月（3～6カ月）融資の返済を止める等の要件が必要です。（詳しくはご連絡ください）
• 融資の返済を一定期間以上滞納することにより個人情報機関に登録されてしまいます。
• 一旦、信用機関に登録されてしまうと、その後５～６年程度は新たな融資が組めなくなってしまいます。（現在ご利用中のクレジットカード等は支払いの滞納が無い限りは継続的に使い続けられている方が殆どです）つまり、数百万～数千万単位の融資が、数年間組めなくなる事がリスクとなります。

銀行との交渉は誰が行うのか？

基本的に債権者（銀行等の金融機関）との交渉は、債務者と専任媒介契約を交わした任意売却任意売却支援センターが行う事になります。
（注）不動産業者であれば誰もが任意売却を行うことが出来るわけではありません。不動産のみならず、金融や法律の知識も学んだ専門性が必要となります。
優良な任意売却業者の見分け方として、主だった重要なポイントをあげてみます

• 1.相談時の対応に心配りや安心感がある事
• 2.面談の際には債務者に寄り添い、不安や疑問を解消してくれる事
• 3.任意売却のプロセスをわかりやすく説明してくれる事
• 4.相談から売却まで丁寧にサポートしてくれる事
• 5.何より任意売却の経験・事案を数多く有している事
• 6.債権者（銀行等の金融機関）との交渉力に長けている事
• 7.債権者ごとの傾向やクセ、対処法をしっかりわきまえている事
• 8.税務署やマンション管理事務所とのやりとりにも秀でている事
• 9.メディア等、客観的にも多く取り上げられている事

任意売却業者の選択は、債務者にとってその後の人生を大きく左右する重要な分かれ道です。慎重を重ね、見極めて決めましょう。

任意売却が可能な状況とは？

住宅ローンの支払いが苦しくなったからと言って、いつでもどんな状況でも、直ぐに任意売却の手続きに入る事が出来る訳ではありません。では、どのような状況であれば任意売却が可能になるのでしょう？これらを明らかにする為には競争の流れに沿って順に説明する必要があります。

連帯保証人に迷惑は掛からないのか？

任意売却に至るまでもなく、主たる債務者が住宅ローンの支払いを滞納し始めた時点で、連帯保証人に連絡がいく場合があります。

連帯債務者の場合はどうか？

連帯保証人であれば、主たる債務者が返済できなくなって初めて債務者から債務請求されます。しかし連帯債務者は、主たる債務者と同等の債務（全額返済義務）を負う立場。つまり、連帯債務者は融資を受けた債務者本人であると言う事です。主たる債務者と同様に、債権者からの請求に応じる義務が生じます。
また連帯債務者は⼀⼈とは限りません。夫婦や親⼦等、共同で借⼊れをしていれば複数⼈が存在する事になります。
主たる債務者が融資を滞納している、もしくは主たる債務者は滞納していないが他の債務者が滞納した場合など。
債権者である⾦融機関は、全ての連帯債務者に同等の返済請求を⾏う事が出来るのです。

任意売却後に残る残債はどうなるのか？

任意売却を終えた後に残る残債は、基本的に⼀括もしくは分割で返済しなくてはなりません。

任意売却後の残債は、担保物件を持たない無損保債権となりますので、⾦融機関や保証会社としては多くの場合
1）話し合いにより、分割で少しずつでも支払う
2）国で認定を受けた専門の債権回収会社（サービサー）に回収を委託、売却する等の方法で返済・回収が進められていきます。
サービサーと和解の為の交渉を重ねる事で、債務者の生活や収入などの状況を考慮した上での返済計画が練られます。その結果、債務者の負担を減らした金額での分割返済（月額1万円？等）が可能になります。その場合によっては、大幅な債務圧縮や債務の金額免除が可能になるケースも少なくはありません。

自己破産は任意売却の前と後、どちらが良いか？

自己破産は、任意売却の後が良いでしょう。任意売却の前に自己破産すると自宅資産として扱われる為、管財手続きが必要となり、多額の予納金（少なくとも50万円以上）が掛かってしまいます。（次項を参照）
また引っ越し代の交渉をすることも出来ず、強制競売になってしまう場合がほとんどです。

自己破産で借金が帳消しになるなら任意売却は不要では？

自己破産するから任意売却しても意味がないとは言い切れません。自己破産の申立人は資産が有るか無いかによって、その方法が異なります。不動産を含む資産が無い場合は”同時廃止”、資産（自宅）が無い状態ですので、現金や預貯金の無い状態でも少なくとも50万円以上の予納金が必要になります。
このような理由から月々の返済が払えなくなった不動産等資産をあらかじめ任意売却し、一旦資産をゼロ状態にした上で自己破産する方が得策ですし、任意売却が必要不可欠であると結論づける事ができるのです。

任意売却の流れ

月々の借入返済に問題を抱えているものの、まだ任意売却は検討段階にあるという債務者の皆さまへ。実際に任意売却を選択した後、どのようなプロセスを経て解決に至るのかを解説いたします。なお、任意売却が成立するまでにかかる時間は平均で1～3ケ月程度です。

任意売却を行うにあたっての一般的手続